Trước khi bắt đầu đầu tư một loại hình nào, nhà đầu tư cần hiểu rõ mặt hàng hay hình thức đầu tư để tránh rủi ro cao. Vì thế, trước khi đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ các loại đất. Hôm nay, chúng tôi sẽ cung cấp kiến thức về đất trồng lâu năm.
Khái niệm đất trồng cây lâu năm
Khái niệm đất trông cây lâu năm được đưa ra trong khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, và căn cứ vào phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT.
Theo đó, đất trồng lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Đất này được sử dụng cho mục đích trồng trọt. Các cây được trồng trên loại đất này được trông một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm.
Phân loại đất trồng cây lâu năm
Theo luật, đất trồng lâu năm được chia làm 4 loại:
- Đất trồng cây công nghiệp lâu năm:
Loại đất này dùng để trồng các cây lâu năm cho sản phẩm chuyên phục vụ cho nhu cầu nguyên liệu để sản xuất công nghiệp. Các loại sản phẩm từ cây công nghiệp phải qua chế biến mới có thể sử dụng.
Một số loại cây công nghiệp lâu năm
Tại Việt Nam, Đất trồng cây công nghiệp lâu năm là các vùng trông cao su, cà phê, ca cao,…
- Đất trồng cây ăn quả lâu năm:
Loại đất này dùng để trồng các loại cây ăn quả. Các loại cây ăn quả này cho trái qua nhiều năm.
Các loại cây ăn quả lâu năm thường được trồng ở Việt Nam: Mít, sầu riêng, cam, bưởi, nhãn,…
Cây ăn quả lâu năm
- Đất trồng cây dược liệu lâu năm:
Các loại cây dược liệu được trồng trên đất này là cây dược liệu lâu năm. Cây này cho phép người trồng thu hoạch nhiều năm liên tiếp (khác với các cây dược liệu, cây thuốc thông thường chỉ thu hoạch một lần hoặc vài lần trong một mùa).
Các loại cây dược liệu như hồi, quế, sâm,… được xếp vào khu trồng các cây lâu năm.
Cây dược liệu lâu năm – Hồi
- Đất trồng các loại cây lâu năm khác:
Các loại cây thuộc họ thân gỗ hầu hết đều được xếp vào cây công nghiệp. Vì thời kỳ sinh trưởng và phát triển của chúng liên tục và kéo dài trong nhiều năm.
Ngoài các cây dùng để lấy gỗ được xem là cây lâu năm, thì còn có một số loại cây khác như cây làm bóng mát, tạo cảnh quan,…
Một số loại cây thân gỗ cụ thể là cây lâu năm như: xà cừ, keo, lộc vừng, bạch đàn, hoa sữa,…
Cây lấy gỗ
Phân biệt đất trồng cây lâu năm với đất vườn và đất trồng cây hàng năm
Để tránh làm trái quy định của Nhà nước, mỗi cá nhân nói chung và các nhà đầu tư nói riêng cần phân biệt được cây công nghiệp lâu năm với hai loại đất còn lại. Vì hiện nay cả ba loại đất này đều thuộc nhóm đất được dùng để trồng cây.
Đất vườn
Đầu tiên là phân biệt đất vườn và đất trồng cây công nghiệp lâu năm.
Đất vườn
Theo như bộ Luật đất đai sửa đổi 2013 của Việt Nam thì hiện tại Việt Nam vẫn chưa đưa ra khái niệm cụ thể về đất vườn. Có thể hiểu đơn giản qua công dụng, loại đất vườn (đất thổ vườn) có thể sử dụng một cách linh hoạt, tùy vào mục đích người sử dụng. Chủ sở hữu đất có thể trồng cây thu hoạch hàng năm hoặc lâu năm. Tuy nhiên, đất vườn không được sử dụng vào mục đích để ở.
Đất trồng cây hàng năm
Đối với cây công nghiệp hàng năm, theo Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT thì đất trồng cây hàng năm được quy định sử dụng để chuyên trồng các giống cây hoa màu ngắn hạn. Các loại cây hoa màu này sẽ có thời gian sinh trường và phát triển khá ngắn – không quá 1 năm ( quá trình này được tính từ lúc gieo hạt hoặc trồng cây mầm đến khi thu hoạch) .
Đất trồng cây hàng năm
Các giống cây hoa màu được trồng tại loại đất này ở Việt Nam thường là một số cây thuốc, hoa màu, dâu tằm, cỏ chăn nuôi, mía,…
Sự khác biệt rõ rệt nhất giữa đất trồng cây công nghiệp lâu năm và đất trồng cây hàng năm đã được thể hiện qua tên loại cây gắn liền với nó. Đó là thời gian sinh trưởng và phát triển của của cây.
Lưu ý, thời gian sinh trưởng của các loại cây là yếu tố cốt lõi để phân biệt hai loại đất này. Tránh các trường hợp phân loại và gọi tên hai nhóm đất này bằng thời gian sử dụng của đất.
Đất trồng cây lâu năm có nhưng mục đích sử dụng riêng. Những mục đích này được nhà nước quy định cụ thể trong luật. Để có thể sử dụng đúng mục đích cũng như phục vụ được nhu cầu cá nhân của nhà đầu tư. Sau đây là một vài thông tin về mặt pháp lý của đất trồng cây lâu năm.
Có được phép xây nhà trên đất trồng cây lâu năm không?
Căn cứ theo Điều 13 Luật đất đai ban hành quy định đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Đất trồng cây lâu năm này được Nhà nước giao cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trồng các cây lâu năm để sản xuất. Vì vậy, loại đất này không được sử dụng theo mục đích để ở, định căn định cư lâu dài.
Để có thể xây dựng nhà ở trên loại đất này bạn cần thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, vẫn có những ngoại lệ được phép xây nhà trên đất công nghiệp mà không cần thông qua quá trình chuyển đổi mục địch sử dụng đất. Đó là trường hợp xây trang trại hoặc nhà vườn sinh thái phục vụ cho mục đích trồng trọt.
Sau khi bạn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ trồng trọt sang đất thổ cư thì bạn cần tuân theo Điều 6 Luật đất đai sửa đổi 2013.
Theo Điều 6 Luật đất đai sửa đổi 2013, việc xây nhà phải được đảm bảo được các yêu cầu sau:
“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Trích trong Điều 6 Luật đất đai sửa đổi 2013
Lưu ý: Khi làm đơn xin chuyển đỏi mục đích sử dụng đất không phải lúc nào cũng được chuyển đổi. Vì chuyển đổi mục đích sử dụng đất dựa trên Luật Đất đai, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở gồm những thủ tục nào?
Để chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư bạn cần thực hiện theo trình tự và thủ tục như sau:
- “1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
- 2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- 3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
Trích Điều 69 Luật đất đai năm 2013 quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đai.
Luật đất đai quy định về hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:
- “1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:
a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- 2. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;
b) Biên bản xác minh thực địa;
c) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CPđã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CPđối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;
đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.”
Trích Thông tư 30/2014/TT-BTNMT hồ sơ giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Điều 6.
Trình tự thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất như thế nào?
Việc thực hiện chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư chia làm 4 bước:
- Bước 1: Nộp hồ sơ.
Địa điểm nộp là phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ.
- Bước 3: Giải quyết yêu cầu.
- Bước 4: Trả kết quả.
Trên đây là toàn bộ thông tin về đất trong cây lâu năm mà nhà đầu tư môi giới bất động sản nào cũng cần phải nắm. Theo dõi website đầu tư gì để tìm hiểu thêm nhiều kiến thức về đầu tư tài chính cũng như bất động sản nhé.
Bài viết liên quan:
